長(zhǎng)沙、青島等超10城空置房物業(yè)費(fèi)可打折 會(huì)否全國(guó)化推行？

“沒(méi)有入住，卻要全額交物業(yè)費(fèi)”，對(duì)于空置房業(yè)主來(lái)說(shuō)，這種情況正在發(fā)生改變。

2月28日，又一省會(huì)城市長(zhǎng)沙發(fā)布通知，“業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式優(yōu)惠”。也就是說(shuō)，長(zhǎng)沙已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)空置房“階梯式優(yōu)惠”的做法。

事實(shí)上，我國(guó)已有多個(gè)城市對(duì)空置房的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行打折。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)已有十余座城市(區(qū))宣布空置房物業(yè)費(fèi)可打折，具體包括長(zhǎng)沙市、蘇州市、無(wú)錫市、宿遷市、揚(yáng)州市、常州市、石家莊市、青島市、濰坊市、煙臺(tái)市和蘭州新區(qū)等。其中，蘇州市、常州市等地最早于2014年便開(kāi)始施行空置房物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠政策，至今已超過(guò)10年時(shí)間。

漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨表示：“現(xiàn)有的空置房物業(yè)費(fèi)打折政策，多是對(duì)業(yè)主與物業(yè)矛盾的回應(yīng)。通過(guò)打折而非免收的政策減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)，也考慮了物業(yè)的服務(wù)成本，一定程度上平衡了雙方利益?！?/p>

長(zhǎng)沙推行空置房物業(yè)費(fèi)“階梯式”收取

2月28日，據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府官網(wǎng)消息，長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》，自3月1日起施行，有效期五年?！锻ㄖ访鞔_，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式優(yōu)惠，即：業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同、交房公告(或者交付通知書(shū))約定的房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;從第25個(gè)月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

長(zhǎng)沙市最新的做法是實(shí)施空置房物業(yè)費(fèi)“階梯式”收費(fèi)，在對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)打折的同時(shí)，也不鼓勵(lì)房屋一直空置。

此前，青島市也發(fā)布了《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，對(duì)于空置物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。該細(xì)則自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。具體來(lái)看，對(duì)于普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，住宅連續(xù)空置6個(gè)月(含)以上的，業(yè)主或物業(yè)使用人需書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人，并經(jīng)雙方共同確認(rèn)。自空置之日起，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)(包含電梯運(yùn)行費(fèi))將按照不超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%進(jìn)行交納。房屋空置的衡量標(biāo)準(zhǔn)，原則上以水、電、氣均未使用為基準(zhǔn)，或由雙方協(xié)商約定。此外，如果是機(jī)動(dòng)車(chē)停放相關(guān)的費(fèi)用，在普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，車(chē)位使用人如不使用停車(chē)位，并經(jīng)雙方確認(rèn)后，自空置之日起連續(xù)超過(guò)一個(gè)月(含)未停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，將免收停車(chē)服務(wù)費(fèi)。

青島的做法明確了空置房的界定，即“住宅連續(xù)空置6個(gè)月(含)以上的”且需要業(yè)主和物業(yè)方“雙方確認(rèn)”，在滿足空置房條件后，自空置之日起，物業(yè)費(fèi)可以打六折。

江蘇省鎮(zhèn)江市則是從2025年2月1日起執(zhí)行“對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅物業(yè)費(fèi)實(shí)施打折優(yōu)惠”。去年年底，鎮(zhèn)江市發(fā)展和改革委員會(huì)、鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)《關(guān)于明確市區(qū)空置房住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，業(yè)主大會(huì)成立前，因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，連續(xù)空置超過(guò)6個(gè)月(含6個(gè)月)的，業(yè)主事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知并注明空置起始時(shí)間，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后認(rèn)定為空置。經(jīng)確認(rèn)后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

此外，2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出12條房地產(chǎn)新政，其中提到，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書(shū)面申請(qǐng)，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨表示：“長(zhǎng)沙、青島等地試行的空置房物業(yè)費(fèi)打折政策，本質(zhì)上是基于服務(wù)消耗差異的定價(jià)優(yōu)化?？罩梅繉?duì)保潔、安保等高頻服務(wù)的實(shí)際需求顯著低于常住房屋，按比例減免既符合《民法典》中‘公平原則’，也回應(yīng)了多套房業(yè)主及異地工作群體的合理訴求。”

難點(diǎn)：“空置房”如何界定仍待明確

目前，空置房物業(yè)費(fèi)打折尚未有全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地政策在執(zhí)行過(guò)程中也面臨一些問(wèn)題，比如如何精準(zhǔn)界定空置房、如何保障物業(yè)公司的合理運(yùn)營(yíng)等。

湯曉晨也提出擔(dān)憂：“一些物業(yè)公司可能因收入減少而抵觸，且空置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)目前不統(tǒng)一，依賴水電數(shù)據(jù)、業(yè)主申請(qǐng)等方式存在漏洞?！?/p>

對(duì)此，彭雨建議：“在實(shí)施中，政策需進(jìn)一步明確實(shí)施細(xì)則以避免糾紛，包括如何界定‘空置房’、如何防止業(yè)主惡意規(guī)避物業(yè)費(fèi)、如何平衡物業(yè)公司利益等?！?/p>

從目前已經(jīng)施行空置房物業(yè)費(fèi)打折的試點(diǎn)城市來(lái)看，青島、蘭州新區(qū)、江蘇省的做法是對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅進(jìn)行物業(yè)費(fèi)打折，打折力度各地有不同，蘭州新區(qū)最低50%，多數(shù)城市執(zhí)行70%的折扣。

彭雨表示：“由于政策的推行需兼顧各地物業(yè)企業(yè)成本剛性，若全國(guó)推廣需配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。目前各地政策差異較大(如蘭州新區(qū)減免50%、鎮(zhèn)江執(zhí)行70%)，全國(guó)統(tǒng)一推行需解決《物業(yè)管理?xiàng)l例》與地方細(xì)則的銜接問(wèn)題，建議優(yōu)先在存量房占比超40%的城市試點(diǎn)，避免一刀切沖擊中小物企現(xiàn)金流?！?/p>

建議：亟需“上位法”彌補(bǔ)法律空白

從法律層面上講，目前，我國(guó)《民法典》第九百四十四條對(duì)“業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)”進(jìn)行了明確，規(guī)定業(yè)主應(yīng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示：“在法律層面上，還沒(méi)有關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)打折的相關(guān)明確規(guī)定。目前主要散見(jiàn)在地方上的一些規(guī)定?！?/p>

對(duì)于空置房減免物業(yè)費(fèi)的法理依據(jù)，王玉臣表示：“目前，法理上是有些問(wèn)題的。如果想實(shí)現(xiàn)的話，我覺(jué)得需要注意以下三點(diǎn)：首先，要完善立法，從國(guó)家層面制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)則，有‘上位法’可依。其次，在有‘上位法’的基礎(chǔ)上，地方進(jìn)行細(xì)化，制定詳細(xì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)可行的操作方案等。再次，在具體執(zhí)行上可以嘗試引入人工智能或網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控，比如可以通過(guò)水電氣數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的方式進(jìn)行空置狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。”

湯曉晨也表示：“《民法典》規(guī)定業(yè)主應(yīng)按約支付物業(yè)費(fèi)，地方政策若與《民法典》沖突則缺乏‘上位法’依據(jù)，需要通過(guò)合同約定或立法完善。”

目前，多地的積極試水空置房物業(yè)費(fèi)減免，減輕了空置房業(yè)主的負(fù)擔(dān)，也減少了物業(yè)公司與空置房業(yè)主在繳納物業(yè)費(fèi)上的矛盾，為解決物業(yè)費(fèi)相關(guān)問(wèn)題提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，但也需要看到的是，未來(lái)還需要推動(dòng)相關(guān)法律和政策進(jìn)一步完善，讓業(yè)主和物業(yè)公司都能從中找到更合理的平衡點(diǎn)。