最高溢價(jià)率38%、180輪競(jìng)價(jià)！上海新春土拍迎“開門紅”

2月20日，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)新春后首拍。4宗現(xiàn)場(chǎng)交易地塊中，最高競(jìng)價(jià)輪數(shù)高達(dá)180輪，溢價(jià)率均突破10%，土地市場(chǎng)熱度攀升。

此次出讓的地塊包括4宗涉宅用地，總出讓面積約9.6萬(wàn)平方米，總起始價(jià)119.24億元，最終4宗地塊均溢價(jià)成交，總成交價(jià)達(dá)159.26億元。

中指研究院上海分析師蘇曉東點(diǎn)評(píng)稱：“本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場(chǎng)的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場(chǎng)高漲的熱情或?qū)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)，加之上海購(gòu)房政策仍有放松的空間，有助穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)?！?/p>

180輪競(jìng)價(jià)，金茂攜手新加坡慶隆拿下虹口區(qū)熱地

本批次土拍備受關(guān)注的地塊為虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊。該地塊周邊相當(dāng)成熟，地塊北面就是地鐵10號(hào)線郵電新村站，是內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺的“黃金寶地”。

今日上午，虹口區(qū)地塊共吸引五家房企主體參與競(jìng)價(jià)，分別是中海、保利發(fā)展、招商+綠城、華潤(rùn)+越秀、金茂+慶隆，競(jìng)價(jià)過(guò)程相當(dāng)激烈。經(jīng)過(guò)180多輪競(jìng)價(jià)，最終被金茂聯(lián)合體以89.63億元拿下，溢價(jià)率38.2%，樓面價(jià)約為11.75萬(wàn)元/平方米。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“近期金茂拿地較為積極。去年12月金茂拿下3幅地塊，加大了在上海的土儲(chǔ)力度。相比去年底在郊區(qū)拿地，這次其‘殺’到市中心，地塊質(zhì)量毋庸置疑，繼續(xù)走高端路線，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。”

值得一提的是，虹口區(qū)地塊東南方向就是地標(biāo)大盤瑞虹新城。當(dāng)前瑞虹新城的二手房?jī)r(jià)格已達(dá)9萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，盧文曦也認(rèn)為，以目前約11.75萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)來(lái)看，未來(lái)該樓盤售價(jià)可能達(dá)到16萬(wàn)元/平方米。

此次拿地的房企主角金茂，去年全年銷售額982.55億元，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的房企銷售排行榜中位列第12位，相比2023年上升一位。而與金茂組成聯(lián)合體的另外一家企業(yè)新加坡慶隆集團(tuán)，是一家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域以開發(fā)高端住宅著稱，它的背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族。此前，慶隆集團(tuán)也在上海開發(fā)過(guò)項(xiàng)目，即普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的沁和園，其二手房的房?jī)r(jià)在11.5萬(wàn)元/平方米左右。

蘇曉東點(diǎn)評(píng)表示：“虹口瑞虹新城地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，屬于稀缺地塊，周邊交通便利、配套成熟，新房供應(yīng)極少，未來(lái)或可有效填補(bǔ)板塊內(nèi)供應(yīng)空缺。地塊最終成交價(jià)89.64億元，刷新上海實(shí)行‘雙高雙競(jìng)’政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄?！?/p>

華潤(rùn)越秀聯(lián)合體補(bǔ)倉(cāng)浦東，民企龍湖加碼奉賢

今日另一宗溢價(jià)率較高的地塊為浦東新楊思地塊，位于中環(huán)線內(nèi)，距離地鐵6號(hào)線高青路站較近，周邊生活配套成熟，且新楊思板塊規(guī)劃宅地極少，因此該地塊極具稀缺屬性。

該地塊吸引了包括中海、建發(fā)、保利發(fā)展、浦發(fā)、招商蛇口、華潤(rùn)置地+越秀聯(lián)合體共6家競(jìng)買人參與，經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，最終該地塊由華潤(rùn)置地+越秀聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)50.9億元，成交樓面價(jià)74695元/平方米，溢價(jià)率33.38%。

盧文曦分析：“今天成交的這塊地之所以關(guān)注度高，是因?yàn)榫驮谛聴钏忌蠄@的南面，其是區(qū)域的樓面價(jià)‘地王’，項(xiàng)目銷售價(jià)格為9.9萬(wàn)元/平方米。新出讓地塊起始樓面價(jià)比隔壁‘地王’低1.8萬(wàn)元/平方米，板塊熱度也隨之走高?！?/p>

蘇曉東補(bǔ)充表示：“該地塊鄰近去年七批次新楊思地王，也是由中能建、華潤(rùn)置地、越秀聯(lián)合體競(jìng)得，擬打造建筑面積約115-140平方米的小高層以及約170-220平方米的疊墅。未來(lái)，華潤(rùn)置地或?qū)蓚€(gè)地塊聯(lián)合打造，提供高層、小高層、疊墅等多種產(chǎn)品，帶動(dòng)新楊思板塊房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

此外，松江新城西區(qū)地塊雖位于外環(huán)外，距離地鐵較遠(yuǎn)，但鄰近大學(xué)城、廣富林公園、泰晤士小鎮(zhèn)等優(yōu)質(zhì)配套，周邊別墅樓盤林立但基本無(wú)新房供應(yīng)，同時(shí)該地塊容積率僅1.2，未來(lái)或可有效增加區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)低密產(chǎn)品，該地塊最終由國(guó)貿(mào)、金地、星獅組成的聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)8.15億元，成交樓面價(jià)26216元/平方米，溢價(jià)率13.98%。

同樣位于外環(huán)外的奉賢區(qū)南橋新城地塊，距離地鐵5號(hào)線奉賢新城站較近，周邊生活配套較為完善，且分布有多塊去年成交的宅地。該地塊最終由龍湖與建華聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)10.57億元，成交樓面價(jià)20473元/平方米，溢價(jià)率16.54%。

值得一提的是，此番拿地是龍湖連續(xù)第5年落子上海。2021年，龍湖通過(guò)聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋商住辦地塊及自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地;2022年，龍湖獨(dú)資競(jìng)得松江廣富林純宅地，打造了龍湖松江御湖境;2023年，龍湖拿下嘉定江橋商住辦地塊，打造龍湖虹橋青云闕;2024年，龍湖建華聯(lián)合體競(jìng)得奉賢新城一地塊即去年的“日光盤”龍湖奉賢觀萃。

而龍湖此次加倉(cāng)奉賢新城也和其去年銷售業(yè)績(jī)相關(guān)。2024年，龍湖在上海奉賢的項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，龍湖奉賢觀萃項(xiàng)目首開即“日光”，同時(shí)也是上海為數(shù)不多的外環(huán)外因認(rèn)籌爆滿觸發(fā)積分的代表樓盤之一，去年全年銷售額達(dá)到27億元，目前已經(jīng)清盤。此外，龍湖奉賢天街2024年全年客流1850萬(wàn)人次，全年銷售額約16.5億元。由此，今日龍湖加倉(cāng)也體現(xiàn)了其深耕上海的思路。

業(yè)內(nèi)：土拍熱度上升或助力“小陽(yáng)春”行情

今天是上海新春首場(chǎng)土拍，4宗地塊均高溢價(jià)成交，溢價(jià)率最低為13.98%，最高為38.2%，其熱度可見一斑。

蘇曉東表示：“本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場(chǎng)的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場(chǎng)高漲的熱情或?qū)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)，加之上海購(gòu)房政策仍有放松的空間，有助穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)?！?/p>

對(duì)于今天的土拍，盧文曦點(diǎn)評(píng)稱：“今天成交的四幅地塊均有溢價(jià)產(chǎn)生，說(shuō)明房企在拿地的積極性上繼續(xù)保持不錯(cuò)的信心，也顯示出對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心。今天最大特點(diǎn)是4塊地都是聯(lián)合拿地。虹口、浦東地塊總價(jià)高，聯(lián)合拿地可以理解，但兩幅郊區(qū)地塊也聯(lián)合拿地，則顯示出房企謹(jǐn)慎的一面，小股投資、分散資金壓力，即便遇到去化壓力也可以盡可能降低對(duì)企業(yè)營(yíng)收的影響。”

“當(dāng)然，此次土拍結(jié)果還是顯示出了分化，市區(qū)的兩幅地塊熱鬧程度要高于郊區(qū)地塊，國(guó)企、央企拿地的堅(jiān)決程度相當(dāng)高。一方面預(yù)示未來(lái)市區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)向上突破，另一方面，提升樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的預(yù)期。有了高樓面價(jià)的烘托，接下來(lái)的‘小陽(yáng)春’行情更值得市場(chǎng)期待。”盧文曦補(bǔ)充說(shuō)。