滬杭蘇蓉高溢價率地塊頻現 房企積極“搶地”補倉

春節(jié)后的土地市場，熱鬧不已。

2月20日，上海、杭州迎來涉宅地塊出讓。其中，經過184輪競價，金茂+慶隆聯(lián)合體以約89.64億元拿下上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，溢價率38.2%。

同一天，杭州出讓的3宗地塊，其中有兩宗地塊溢價率高達43.69%、54.04%，熱度可見一斑。

此外，春節(jié)過后，在蘇州、成都等城市的土地出讓中，熱門地塊的競爭已十分激烈。優(yōu)質地塊的高溢價成交，反映出房企對核心城市稀缺地塊的強烈信心。

上海虹口地塊刷新紀錄，杭州宅地樓面價創(chuàng)新高

2月20日，上海迎來節(jié)后首場土地出讓，共4宗地塊，均溢價成交，分別為虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊、松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊、奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊及浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊。

其中，虹口地塊和浦東新區(qū)地塊因其稀缺性，吸引了多家房企激烈爭奪，市場熱度居高不下。其中，虹口地塊經過184輪競價，由金茂+慶隆聯(lián)合體以約89.64億元的總價拿下，溢價率38.2%，刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。而浦東新區(qū)地塊經過76輪競價，由華潤置地+越秀聯(lián)合體以總價50.90億元競得，成交樓面價74695元/平方米，溢價率33.38%。

此外，松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊和奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊的成交溢價率分別為13.98%、16.54%。

中指研究院上海分析師蘇曉東表示，本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或將傳導至新房市場，有助穩(wěn)定購房者預期，有利于上海房地產市場整體企穩(wěn)。

同一天，杭州土地市場迎來3宗涉宅用地出讓，分別位于濱江區(qū)、臨平區(qū)、上城區(qū)。據中指研究院統(tǒng)計，3宗地塊均溢價成交，共收金31.405億元，平均溢價率34.8%。其中，西興單元BJ030302-29地塊，經過85輪競價，最終由濱江集團以總價13.81億元競得，成交樓面價42989元/平方米，溢價率43.69%;城東新城單元SC080201-48地塊，經過77輪競價，最終由大家房產以總價10.83億元競得，成交樓面價47486元/平方米，溢價率達54.04%。該成交樓面價也刷新了杭州宅地樓面價TOP 4的位置。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生表示，本次土拍是杭州春節(jié)后第二次土拍，本土房企高調拿地，補倉意愿強烈，土拍市場持續(xù)升溫，充分彰顯房企對2025年杭州樓市的樂觀預期。

事實上，蛇年春節(jié)過后，杭州的第一場土地競拍便迎來了“開門紅”。2月14日，杭州共出讓3宗宅地，均為純低密地塊，總起始價12.3億元。據中指研究院統(tǒng)計，3宗地塊平均溢價率24.4%，其中，臨平區(qū)地塊成交溢價率高達65.11%。

“開門紅”延續(xù)，蘇州、成都土拍熱度飆升

不僅上海、杭州的土地市場迎來“開門紅”，春節(jié)后，蘇州、成都的土拍市場同樣看點十足，優(yōu)質地塊激烈競爭和高溢價成交。

2月19日，蘇州迎來節(jié)后首宗宅地出讓。該地塊位于工業(yè)園區(qū)金堰路西、金雞湖大道北，建設用地面積約2.97萬平方米，規(guī)劃建面5.34萬平方米，容積率1.8，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，起始價11.75億元，起始樓面價22000元/平方米。

據了解，該地塊吸引了多家房企報名，競價122輪后，最終由綠城競得，成交總價14.29億元，成交樓面價26754元/平方米，溢價率21.61%。

“報名房企多為深耕園區(qū)的品牌房企，而最終拿地的綠城2024年也在蘇州獅山、雙湖等板塊斬獲了優(yōu)質地塊，可見其對蘇州房地產市場未來發(fā)展的信心?！敝兄秆芯吭禾K州分院高級分析師金珂說，上述地塊區(qū)位條件優(yōu)越，所處板塊的新房庫存已接近尾聲，因此該地塊的出讓對整個板塊來說屬于一次關鍵性補倉，自掛牌起就引起了眾多房企的關注。

而在2月18日，成都成華區(qū)一宗涉宅用地出讓，競爭激烈，吸引了華潤置地、中海、綠城、越秀、招商、金茂共6家競買人參與報價。最終，華潤置地競得該地塊，折合成交總價17.08億元，溢價率28.26%。

事實上，春節(jié)前高溢價地塊的成交就已出現。

1月27日，成華區(qū)槐樹店地塊吸引了中海、招商蛇口、華潤置地、龍湖、建發(fā)等多家房企參與競價，最終華潤置地以樓面價20400元/平方米、溢價率51.11%斬獲該地塊。1月14日，在杭州2025年首場宅地競拍中，兩宗地塊均高溢價成交，溢價率分別高達61.91%和45.91%，迎來新年“開門紅”。

年初北京土地市場的“首秀”同樣競爭激烈。海淀朱房“雙子星”地塊——0029地塊和0030地塊，總起始價150.3億元。在不限價、無銷售指導價、不搖號以及價高者得的規(guī)則下，兩宗地塊總成交價181.924億元，平均溢價率達到21.04%。

中指研究院指數事業(yè)部總經理曹晶晶指出，自2024年四季度以來，隨著房地產銷售端出現階段性修復，土地市場也迎來積極變化，北京、上海、深圳、杭州等熱點城市土拍有所升溫，多宗地塊拍出高溢價率。2025開年以來，核心城市優(yōu)質地塊的競拍熱度依然不減，房企參拍積極性較高。

多重因素下，核心城市的核心地塊成為爭奪焦點

土地市場迎來“開門紅”的背后，有多重因素推動。業(yè)內人士分析，首先，地方政府通常在年初加快土地供應節(jié)奏，優(yōu)質地塊的集中入市吸引了房企激烈競爭，推高了溢價率。其次，房企在年初資金相對充裕，傾向于搶占優(yōu)質地塊，以確保全年開發(fā)計劃的順利推進，尤其是一二線城市的優(yōu)質地塊更受青睞。此外，去年以來，政府出臺的一系列穩(wěn)樓市政策，進一步增強了房企信心，促使房企積極拿地，為土地市場的活躍提供了有力支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，“當前土地市場呈現積極向好的態(tài)勢，這也與去年四季度的銷售數據表現良好有關，部分房企資金狀況得到明顯改善，這為后續(xù)拿地能力的提升奠定了基礎。隨著資金壓力的緩解，房企在優(yōu)質地塊上的投資意愿進一步增強，推動了土地市場的活躍度。未來，核心城市的核心地塊仍將是房企爭奪的焦點，市場分化格局或將持續(xù)?！?/p>

需要指出的是，高溢價地塊多位于核心城市的核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，配套成熟、升值空間大，吸引房企激烈競爭。

嚴躍進分析，高溢價地塊主要是核心城市的核心地塊。優(yōu)質城市、優(yōu)質地塊以及資金充裕的開發(fā)商，這些因素集合在一起，市場是會買單的。高溢價成交的現象，也反映了在市場止跌回穩(wěn)的背景下，房企對核心城市重點板塊土地投資價值的信心。

曹晶晶表示，近期優(yōu)質地塊土拍升溫反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好，加快補倉。短期來看，預計地方政府將進一步優(yōu)化土地供應策略，一方面著力提升供地質量，加大核心區(qū)域優(yōu)質地塊供應;另一方面通過放寬規(guī)劃設計條件，如優(yōu)化容積率計算規(guī)則、鼓勵立體生態(tài)住宅、放寬層高限制等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿，進而通過優(yōu)質新房供給帶動市場需求釋放。“當然，在住宅產品加速迭代的當下，在售新房項目也需密切關注周邊新出讓地塊的規(guī)劃調整帶來的競爭影響?！?/p>

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳